中央政府下平稳房价决心 盘活土地增加供应

　　十八届三中全会于11月9日至12日期间召开。但令人意外的，此前曾被全国热议的楼市调控长效机制、房产税、以房养老等议题，都不曾提及。但在其中，我们也不难发现本次公报所提到的土地政策，虽未正式表明是对房地产市场的有效改革措施，但却显示出中央政府对平稳房价的一大决心。
8 Q) O3 I8 {/ D4 a　　会议摘要
; _0 j' A+ ]" }# A/ \# A1 ], H　　　　土地改革 终结土地财政 源头杜绝“高房价”
7 W/ t1 D4 w0 k( i3 N, s! j% ~　　　　会议前奏：
　　在本次三中全会召开之前，国家领导人曾表示，解决群众住房问题是一项长期任务，还存在着住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足、住房资源配置不合理不平衡等问题。事实上，这样的表述令业内对建立长效房地产调控机制的预期进一步升温。
/ x$ D" n3 A+ e8 E: o' n/ o, _5 W　　业内表示，对于通过市场解决的问题，财税和金融改革将先行一步，土地问题更多将放在城镇化进程中解决。政府的着力点将放在市场监管、保障房等问题上。
, }4 I8 C; l* ]$ o$ G* U　　来自市场的情况显示，近段时间，包括北京、温州在内的地方政府正在释放出政策放松的信号：温州农村土地使用权流转破局、北京限房价地块出让都表明土地管理制度改革的逐步展开。
　　国家领导人对关于保障房和棚户区改造的表态，也无疑透露出下一步楼市调控继续以稳为主，但土地市场方面，则会通过土地流转扩大土地供应来降温。
　　　会议公报：
* `( X& o# E/ K( U* u　　在十八届三中全会会议公报中，明确提出建立城乡统一的建设用地市场，让广大农民平等参与现代化进程，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制。
8 u( |/ P  J4 e$ U　　政策解读：
7 W6 Y1 d- c5 A3 B4 y+ N　　给予农民更多产权，是化解中国土地财政的重要举措。一方面，这将会减少地方政府对农村土地的征用，农民土地或不再办理征地手续，由农民直接开发；另一方面，农民的土地使用权或可以转让，土地产权多元化，将使得土地市场更加丰富，不再局限于地方政府征地。
　　观点碰撞
, S5 Y6 x5 _0 N- V9 c/ v% a　　　　关注意义：新一届政府的房地产治理思路
　　从本届政府对房地产市场调控的态度来看，以后基本不提房价，不会过多频率发布“国字头”调控政策，更多的通过增加供应市场手段、经济手段调节市场，改变市场供求关系，发挥市场在房地产市场资源配置中的决定性作用。
% c" S8 r/ f+ f+ r% S3 o; |+ x　　政府不会插手楼市 或将征收房产税
　　著名财经评论员叶檀：公报没有提及住房问题是在意料之中的，对于公报中提及的“赋予农民更多财产权利”，农民的财产权利主要表现在农民拥有公平享受土地溢价的权利，以及是否允许农村土地流转等问题。无论何种方式，农民的财产权不应该被剥夺，而应该成为城镇化过程中农民的第一桶金，完成城乡对接过程中的平稳过渡。这里所表述的“财产权利”不一定指的是所谓小产权房，小产权房本就是与法律相违背的，即便有农民造了小产权房，很大程度上也是为了提高其土地溢价。
9 i! _: ?  ^5 i) }, ?　　房价将逐渐平稳
. `! L9 P/ U8 J5 R2 y0 l4 R# K7 K　　中国社会科学院研究员曹建海：这一政策是对地方政府土地财政的沉重打击，地方政府饥饿营销下的土地供应短缺问题将得到解决，由此造成的房价高涨问题也将因此减弱。
　　城市房价或将受冲击
. L+ \' d$ f  y) l　　国家开发银行研究院副院长、中国社科院金融所金融市场室主任曹红辉：对此，值得注意的是“建立城乡统一的建设用地市场”提法。这表明农村土地流转将不再局限于农村，而是跟城市市场并轨，相比过去将更具有可操作性，“值得注意的是，这里单独提出了‘建设用地’，接下来更多农村土地将进入供应，意味着城市房地产价格将受到冲击。”
　　促进二三线城市发展
3 c  t' }% h5 N! L& V　　中国房地产研究会副会长胡志刚：目前，一线城市的发展规模较大，国有土地受限制，将处于城市近郊、配套较好、交通较为发达的集体土地融入到城市供应上，可以加大土地供应量，缓解房价过快上涨问题。同时，城乡一体化后，一线城市的发展压力，可以向二三线城市疏导，促进二三线城市的较快发展。
　　放宽楼市调控立场
8 y2 m9 ]. w9 N5 `, Q" ~5 \0 K6 C　　亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存：这表明政府放宽了对楼市的调控，未来房地产市场肯定是市场化手段突出，行政化手段逐步退出。因为此前行政化的对楼市的管理并没有达到目的，所以政府要退出，让位给市场来调控房地产。既然市场占据主导，那么像限购限贷这种行政化手段会逐渐被取代。但短时间内，楼市供需严峻的地区是不会放宽政策的，一些供需矛盾不严重的地区会逐渐取消这种限购限贷政策。
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