4种刚需主导昆滇楼市 抢刚需成跑赢市场关键

　　俊发城项目精装均价8300元/平米，雅居乐·云南原乡90-100平米的三洋房价格35万元/套起，经典宽TOWN板式精装房8058元/平米起，购房送家具基金；大都2期商铺总价30万起……2013年的昆明楼市，推介会、新品发布会、签约会、开盘等活动成为了楼市的主旋律，各大房企以拉低预算总价、提升配置、放大升值潜力等手段抢抓刚需已经成为跑赢市场的关键因素。“可口”的新品房源、可观的优惠的力度，在开盘热销、售罄等良好的市场氛围中，刚需群体功不可没，他们成为继续拉高楼市成交量的主力军。
　　“究竟哪些人在买房？”面对一直在微涨的房价，连续数月过万套的月成交量，不少人发出如此疑问。
4 T/ E- D( t" l) `8 K　　“刚需现在已经不是我们以往狭义上的首次置业者这层意思，现在的刚需可以分出好多个层次，基本归类为这四种：首次置业刚需，改善型自住刚需（包括二次以上的多次），以保值增值和租金收益为主要目的的投资型刚需，过渡性自住和投资一起考虑的复合型刚需。刚需就是不受环境影响，有强烈购房需求的购房群体。”关于刚需的界定，昆明中原地产经纪有限公司二级市场副总经理方循这样分析。
. [' t" q+ y% I7 L　　首次置业更想一步到位
! }* [8 H. c8 q( H! K　　调查对象：田原，女，26岁
  j2 w% `/ g. u: T( C+ b　　意向房源：90平米三房
- |1 f( t' x* w1 Q; Q0 \. b　　“反正最后总要买嘛，90平米设计成三房，户型紧凑又实用，就算以后有小孩老人一起住，也不用担心住不下。”在位于龙泉路的实力壹方城样板间，与男友一起看房的田原现场就和置业顾问签订了购房意向书。
　　买大买小早晚要买，不如买个稍微大的一步到位，免了换房的麻烦。交通区位环境都还不错，这个户型和区位是在同类房源中选中的性价比较高的产品了。
　　昆明中原地产经纪有限公司二级市场副总经理方循：刚需客户近几年的变化也比较明显，以往，首次置业的客户以两房居多，现在有一个微妙的变化，由于限购和限贷政策的持续，大家不想第一套房子就买那么小的，或者功能不合理的，更多的想要一次性到位。在这个时候，你就会发现首次置业者他们选择的产品从面积段、及产品功能性都有一个递增，90平米左右的紧凑三房，是首次置业的刚需客户的畅销产品。
: q7 }3 Q. f5 ^1 R1 W& ~　　首次置业者一般会买性价比较高的产品，比如区位、工作生活交通便利，配套相对成熟。地段好价格高不太适宜，他们会选择工作区与城市近郊结合的地段；价格，目前中原做的较多的项目来看，首次置业者一般看总价也就是支付能力，首付控制在30万以内是他们承受范围的临界点，反算总价就在100万以内。
! e! p3 B5 }( f. Q　　改善型需求向近郊覆盖
- n+ e  I( J2 H) M7 c0 Q+ C　　调查对象：李明，男，39岁
+ U6 Q( {; ^- O, S　　意向房源：120平米左右的四房
　　“一家老小起码需要四个房间，面积至少也要120平米以上，按照8500元/平米的均价来算，总价117万，加上税费，至少也需要120万，还不算装修……”位于西部公交车场的兰亭上锦项目，前来看房的购房者李明正在拿着户型图和置业顾问一起算房价。
4 P/ {' }5 d+ f2 B; u! @  X　　李明表示，现在经济条件好了，就准备把80多平米的两房换个大的，把父母接过来，顺便可以帮忙照顾孩子上学，家里也热闹。“但是我们这是买二套房，已经被限购，首付高，所以总价太高的话也有点吃力，选择不靠市中心的房源，压力相对小一些”他说。
　　昆明中原地产经纪有限公司二级市场副总经理方循：改善型置业是随着年龄递增，家庭收入的不断改善，甚至准备孕育第二胎（二胎放松，以后不是标准的小三口之家而是四口之家），家庭架构发生变化，有改善条件与需求的刚需群体，他们对面积及产品的舒适度很重视，对功能结构的需求也看重，所以舒适性的三房，面积在120平米左右。这个是首改客户需求的产品。
) o( t* I$ P2 b4 `9 X　　现在，新计划生育政策的放松，未来3-5年，或许对房间数的需求也会有所增加，简单地说，就是四房产品或成小主流，140平米左右相对舒适。所以说，房企要是想控制一定的风险，不同地段开发相应的产品很重要，大需求是主流，个性化也要围绕主流。
　　改善型客户资金实力比较强，但二套房子首付也变化了，首付以6到7成为主，因而对改善类客户还是有一定影响的。就好比改善类刚需买100万元的房子现在首付要60万元，这大幅提高了改善的门槛，这一明显变化，或导致首改的产品如何设置？也会迫使一些资金实力弱的首改向近郊发展。
0 B/ I0 R8 z. ^( `6 X( h　　投资型刚需更看重回报率
　　调查对象：于福林，男，30岁
　　意向房源：10平米左右的商铺，总价不要超过20万元
　　“零首付、零月供，这样的诱惑还是很大的，毕竟手里钱不多不少，放银行可惜了，不如拿来投资下房产。”在汇都国际，正在考虑购买项目2期商铺的于福林这么寻思着。
　　建设银行小西门支行投资顾问黄平：投资型的刚需，考虑的总价基本不会太高，地段好、面积小的商铺、公寓都很热，这种房源就算五成的首付，商业贷款下来压力也不算太大。目前，我们的客户里面，这样的人群也不少。
　　但是，随着首付比例不断的提高，增加了购房者的入市门槛，使得资金相对充裕的购房者则更多选择一次性付款。今年连续的加息和提高房贷利率正在增加购房者的还款压力，而通胀压力较大、货币政策收紧等宏观经济层面特征，使得审批严格、周期延长而影响住房贷款的申请。这无疑对购房者产生很大的负面影响，尤其是刚需。对于很大一部分刚需购房者来说他们并没有充足的资金进行一次性付款，只能选择按揭或者公积金贷款。而住房贷款申请周期延长，增加了更多不确定因素，这无形之中延长了成交周期，在一定程度上打击了刚需购房者的积极性。
- i7 r: L4 q: A# h# L* a　　居住和投资兼顾型刚需看地段
' E3 w& q5 |' }# X　　调查对象：珊珊，女，26岁
　　已购房源：50平米单身公寓，当时单价9000多，现在区域内同类房源租金基本都在1500-1800元/月
9 k2 b; m6 M. B7 e4 R　　“先在地段好的位置买套小户型，以后条件好了就转手或者出租给别人，既可以升值，还赚一笔，置业压力也不算太大。”家住北京路MOMA的珊珊自信的说。
　　同策咨询研究部总监张宏伟：从产品角度来讲，住宅地产的中小户型产品尤其是市中心的中小套型产品值得关注。中小户型的产品总价低，自住需求关注的多，市场流通性好，市场风险低，是投资置业的良选。相对于投资客来讲，在调控政策频发的阶段，应该适当规避热点城市区域炒作较热的非市区板块。
, _5 G- @0 k' {. A　　既属于过渡性自住又有投资色彩的刚需，他们考虑的产品兼具了首次置业者低总价、优势区位等因素，又考虑了产品的投资升值潜力等方面，这样的群体在市场上基本属于夹缝，但是市场上也有不少产品迎合需求，像40-60平米的小户型住宅，是比较热门的资源。
　　昆明刚需购房现状调查
* r& h: E: a# h" K1 U0 X　　年龄集中在25-30岁总价集中在40-100万元
　　记者通过瑞房地产数据研究机构的全民线上调查发现，刚需购房群以下几个特别突出的特征：购房年龄集中在25-30岁，户型2-3房需求最大，总价集中在40-100万元，多层带电梯和小高层等比较受欢迎。
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