昆明市场发生巨大变化 取消限购不会引发房价暴涨

　　限购政策的出台具有一定的历史背景，当时房地产市场发展扭曲，存在较大的泡沫，继续任由其发展，则会损害正常的经济结构，甚至是某种程度上对国民经济的绑架，有出台的必要性。目前退出，也是由于市场环境已经发生了巨大的变化。
　　——云南大学经济学院院长施本植
　　有房产税的预期，加上对货币工具的掌握，不会太大改变购房者预期，房价也没有暴涨的基础。
　　——红塔证券分析师宋慧萍
　　并不意外，在一个个城市取消限购之后，昆明终于揭开了面纱。
　　在经历4年的调控后，这一当年的严厉房地产调控手段，在昆明正式成为过去。昨日，记者对话券商分析师、经济专家，探讨房地产限购政策取消背后是怎样的宏观经济背景？代表了怎样的新的政策理念？限购政策取消将怎样影响市场的需求预期？
% K- c* v7 Y4 G　　经济下行压力倒逼
　　云信：取消限购，背后有着怎样的宏观经济和产业背景？
　　宋慧萍（红塔证券分析师）：昆明取消限购并不算早，今年以来已有36个城市在限购方面有不同程度松动，几乎占全部46个限购城市的八成。从宏观经济背景来看，今年以来经济下行压力一直存在，保增长已经成为地方政府的重要目标，在这样的情况下，今年房地产市场成交量上不去，萎靡不振，房地产这个产业在国民经济中占据重要地位，地方政府有着救市的动机。
5 `9 K, ?0 I& g" H　　对于云南来说，目前地方政府偿债压力较大，而土地出让金一直是重要的政府收入来源，在房地产市场不佳，土地交易萎靡的情况下，这对地方财政同样有着较大的压力。
　　施本植（云南大学经济学院院长）：限购政策经过几年的实践，实际上，目前的房地产，市场需求已经发生了比较大的变化。作为国民经济的重要部门，不能一味打压从而损害国民经济的正常发展。而目前整个房地产市场需求低迷，成交量下滑，这是取消限购的背景。
　　市场的终究要还给市场
　　云信：从2010年开始推出的房地产限购政策到如今退出，怎样评价限购政策的作用？
; H- g" e! \# @　　施本植：限购政策的出台当时就有一些争议，应该说出台时期具有一定的历史背景，当时房地产市场发展扭曲，存在较大的泡沫，继续任由其发展，则会损害正常的经济结构，甚至是某种程度上对国民经济的绑架，有出台的必要性。目前退出，也是由于市场环境已经发生了巨大的变化。
　　宋慧萍：限购政策更多是一种行政的调节手段，是特殊时期的特殊政策。
' R5 q7 J6 ~- @5 }. Z, T$ f　　云信：中央政府并没有对各地取消限购进行表态，这背后体现了怎样的新的政策理念？
　　宋慧萍：从近期诸多地方取消限购后，中央政府的反应来看，并没有对这一政策进行表态，或者说是默认。也体现了新一届中央政府的理念，即以市场化的手段来进行经济的调节。目前来说，限购放松，但是限贷没有放松，而货币工具是一种更为市场化、更符合市场经济调节手段的方式。
　　施本植：市场和政府的两只手都要起到作用。目前保障房的建设已经有很大的进展，这是由政府来主导的。取消限购背后，是要让本该属于市场的最终归还市场，让市场起到决定性作用。
　　云信：现在是退出限购政策的好时机吗？
　　施本植：目前房地产环境发生了巨大的改变，限购的取消也不等于完全由市场决定，退出限购，目前要研究系统的符合当前阶段的房地产调控手段，找到市场的均衡点。
# n7 |# h. u3 p$ |$ Y/ E% u3 D　　宋慧萍：采用行政的手段长期影响一个产业的发展不符合市场经济的规律，也不符合当下的政府执政理念，目前房地产市场低迷，而放开限购，释放一部分的刚性需求，一方面可以实现政策的平稳退出，也可以部分保障房地产市场的政策发展。
: j7 u: ^( O- v7 F. `　　房价没有暴涨的基础
　　云信：现在市场上有一种担忧，就是这种多个城市放松限购，会引发购房者预期的改变吗？或者说目前仍然处于观望状态的消费者，因为限购放松而进场购房？
. R, x7 o; U( _6 ~4 Q9 a　　施本植：取消限购，但是对房地产的不确定预期并没有改变，同时加上房产税、结构性失衡等问题，不会引发房价的暴涨。总体一个原则是，保持房地产市场有一个合理的发展空间。
8 l* h' F9 X3 z( k　　宋慧萍：在中央政府对取消限购默认之际，近期关于房产税的消息也已经出来，有房产税的预期，加上对货币工具的掌握，不会太大改变购房者预期，房价也没有暴涨的基础。
　　业内视角
  u7 c# n* X" g( o" B　　乐观
( M! J2 N) y3 V& c! l. u4 b' l　　昆明市房地产开发协会秘书长刘践：9月房交会将是最好购房时机。
　　取消限购，不可能让疲弱的昆明楼市马上逆转，但昆明是一个移民城市，是一个人口输入型的城市，限购的取消必然对楼市产生积极的影响。
7 I# R1 K3 ?6 g4 g　　9月房交会将是最好的购房时机，那该如何购房呢？第一、认准时机很重要，就目前来看，最佳购房时机的窗口期已经来临，整体市场的供过于求，并不意味着，特定区域也会是供过于求；第二、关注地段、户型与物业比过分关心价格更有意义；第三、还是要用发展的思维来看待房价，必要时踮起脚尖，同时不要太贪婪；第四、价格由买卖双方决定，一方不情愿，交易必吹；第五、房交会打造的购房惠活动，就是一个不错的选择。这是房协、房企和媒体共同打造的惠民活动，届时将拿出大量特惠房源给消费者选择。不管是让利幅度和选择面，都是历史最大规模。
　　房地产业内人士刘厚秋：购房者吃了“定心丸”房企销售提升有望
　　6月中下旬，昆明购房“查档权”下放开发商，对于市场的直白意义就是“限购取消”，但不少购房者对于这样的下放，还有种“半信半疑”的心态，毕竟开发商牵头的“承诺签订”，还可能涉及法律、法规风险。
　　而此次官方层面的证实公布及认同，对于不少购房者而言，其实就是吃了“定心丸”，销售提振的预期也就非常明显。居住在昆明的外来购房者，在限购这个关卡面前就不用再那么迟疑。此外，由于此前“限购政策”出台，商业地产发展迅猛，还达到一种盲目的状态；而在限购取消之后，住宅投资不再受到限制，这对于住宅市场与商业地产的产品布局都将产生更明显的开发调整，对住宅市场的提振作用更大。
6 `% b2 g6 N* }; c, q　　冷静
5 K" q, ?; D6 B8 C; x) U5 p　　昆明至祥研究中心：限贷制约房价上涨预期不大
) |" u" m) w% x　　每年的9、10月，是房地产市场的“销售黄金周期”，选择在这个时间点取消限购，一个是政府层面对于市场规律本身的一个考量和尊重；这对于具有年度销售任务“关卡”的房企而言，也无疑是一个不错的营销节点。而在首套刚需已经得到基本满足的前提之下，改善型刚需，或在限购取消之后，迎来销售的小高峰。事实上，对于目前的市场而言，限贷的“上限”一直存在，对于房价持续上走的预期，还没有得到货币层面的支持。为此，房价上涨的预期并不大。同时，随着投资市场的多样化以及其获利幅度的提高，不少现金流开始流入其他投资市场，房地产本身的融资能力和融资成本正在提高，而房企在这样的时机之下，“以价换量”的做法，将会非常普遍，保证完成2014年年度销售任务，成为下半年房企冲刺的关键。
　　芒果智库经济学家王咏雪：购房意愿下行大家观望情绪较强
0 u( Z: W' ?5 I/ {0 {1 L　　在楼市疲软、库存高的市场背景下，政府也希望能够通过取消限购来走量，这也是开发商的期盼。从政策层面来看，今年的工作目标是“稳增长 防风险”，仅仅靠行政手段来调节市场是不够的，还要通过市场手段来进行调控。现在昆明取消限购，只是一个权宜之计，要真正调节好楼市必须建立长效机制，如加强信贷政策、社会保障体系建设等方面。随着城镇产业转型升级的推进，城市人口量逐渐往上走，楼市的供需发生变化，但是城市建设、政策还没有跟上去。楼市的调控，涉及的不仅仅是房地产的问题，还关系到房地产资金链、金融政策等复杂的方面。目前，取消限购对昆明楼市的影响有待观察，购房者的观望情绪比较强，购房意愿在往下走，但房价和销售量肯定会发生变化，至于幅度的大小要看市场供需双方博弈的结果。
; z$ T6 C- Y* b5 j0 R/ ~　　泛联房产总经理卞东晓：购房者盼“再降降”心态比较严重
" S. `! i. s/ x" a& o/ p　　取消限购，作为一项地方政策调试，一直是一个“探寻、摸底”的过程，无论是市场层面，还是官方层面都存在这样的心态和行动。
　　就市场层面而言，自7月以来，“取消限购”的消息就一直在市场层面有传播，只是一直未能得到官方的证实。而在房企、二手代理等机构及部分消费者群体中已经形成了一定的影响力，并且一二手的销售也出现了小幅度的上扬，但实际的反弹效果有限；而就官方层面而言，30余个城市取消限购，并没有遭遇中央层面的“强烈反对”，而昆明本身在经过一定的市场试行后，这一次可以算是“限购取消”的一个升级版本。
! h3 x' k- }2 `4 \1 L7 n3 k　　就对市场短期的影响而言，个人的判断是并不容乐观。因为就整个市场层面消费者的“观望情绪”还一直在酝酿。在不少优质的投资者看来，在房地产投资领域，想要大有作为时机已过，他们“淡出楼市”的迹象越来越明显。对于真正有购房需求的购房者而言，他们的预期是不少开发商给的“价格并不到位”。为此，还能够“再降降”的心态比较严重。总体来看，“取消限购”促进立竿见影的成交效果希望不大。
责编：段超然

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